多伦多/安省租房指南 （租客篇）
- Alicia Wang
- 2022年10月17日
- 讀畢需時 13 分鐘
已更新：2023年6月28日
初来乍到，找一个安家落脚的地方总是不那么容易。不知道该租怎样的房子，不知道该去哪里找房子，不知道当地的法律法规，也不知道该怎样签署租约。陌生的环境下，你是否也迷茫也害怕？
别着急！！！
------------------------------看完以下这些内容，让租房变成一件轻松的小事！
房屋类型 - 我能租到什么样的房？
Condo Apartment: 就是通常大家说的Condo（公寓）。是一栋楼里的一个单元住宅，类似我们在国内的高层住宅，房东是房子的拥有者。一般有1房，1+1 （1卧室+1den）, 2房，2+1，3房。
Den通常是没有窗户，但大一点的Den可以作为卧室使用，有些房子的Den装有门。Condo大多位于方便繁华的中心地段，拥有一定的娱乐设施（建设单方、泳池等），日常由管理处打理，住户必须要遵守管理处的规章制度，是一种非常受欢迎出租类型。
Apartment:大部分是公司拥有只用来出租的物业，整栋楼都是租户，房东通常是公司。像Condo一样，租到的也是高层住宅的一个unit，有1房，1+1, 2房，2+1 等等。区别是整栋大楼的拥有者是同一个人/公司，没有了抢offer竞价，热门公寓需要排队申请。
House: 有些学校周围会有一些拿来出租的独立屋，有整租的，也有只租一个房间的。想和很多朋友住在一起的话house绝对是最好的选择。House不像condo有security和management（房东可能会有property manager），自由度高，但需要自己除草铲雪，且相对没有公寓安全。通常位置不会在交通方便的市中心。
Townhouse:拥有独立出入口，却又和隔壁邻居紧紧相连的住宅。私密性没有独立屋高，和公寓类似，通常分为有管理处和务管理处的。有管理处的TH类似condo，有些包含了一部分的娱乐设施，平时有管理处来产草除雪。没有管理处的TH和house类似，需要自己打理一切，但不是有所townhouse都有后院需要除草。
地理位置 - 我该住在哪里？
知道了有什么样的房屋，下一个该考虑的就是住在哪里了。很多第一次独立生活的人不知道什么地方才适合自己。其实这个很简单，你可以先问自己几个问题：
我每天要去哪里？（公司、学校等）
我会用什么交通方式去？（开车、公共交通系统等）
除了上班/上学，我每天都干什么？（健身、图书馆等）
我做饭吗？我通常去哪里买东西？
如果你每天要去Downtown上班，最好居住在Downtown或公共交通线路/高速附近；如果你学校在Scarborough，那最好住在Scarborough或是靠近Scarborough的地方；如果要开车，那就找停车场出来方便进出并且靠近主路/高速的地方；如果你喜欢hiking那就找公园附近；自己做饭做饭，可以租到超市的附近；喜欢吃外卖，就租到繁华的闹市区… 当这四个问题有了答案，住在哪里也就有了答案。
房屋大小 - 选什么样的房子最适合我？
在国内，我们会根据居住的人数决定卧室的数量，比如三个人就租三人间。但其实，有些公寓的Den是非常大的，只是没有窗户，或没有门而已。这种时候，如果想省钱，三个人就可以选择2+1来居住。另外就是看洗手间的数量，现在有些新房面积小，更倾向于两房一卫，那么介意与别人共享洗手间的租客就要提前想好，是否只看2b2b（两房两卫）。
一个人住的话，除了传统的一房，还有一种房型的选择适合预算低、行李少的租客，那就是Studio/Bachelor，你可以理解成酒店式公寓，没有独立的房间，但也会有厨房、洗手间、洗衣机烘干机等，除了没有房间以外和其他户型在功能上没有太大区别。通常Downtown这样的户型会比较多，到了Uptown，或者Markham这些地方studio相对比较罕见。对于刚刚出国独居的学生或者工作党，想要自己独立有隐私的生活空间，预算又比较低的情况下这是一个很好的选择。
租房方式 - 我该去那里找房？？？
初来乍到，在一个陌生的城市，如何找到合适的房源并且准确的联系到房东变得十分困难。别担心------------------------租房其实很简单！租客可以通过两种方式租到合适的房子：通过各种租房网站、软件直接找到房东/房东经纪，或者通过地产经纪为自己量身定做租房计划。
通过租房网站、软件：
没有经纪的房东通常是无法使用房地局网站mls招租的，他们会把要出租的房子放到各个租房网站或软件上宣传，以求找到合适的租客。当然，租房网站上看到的房子不一定都是房东放的，有些地产经纪也会将不适合摆到房地局网站mls上的出租盘放到各种网站上放租。因此，当你看到一个合适的房子，去联系房租人时，首先要确认对方的身份。
你可以要求房东来证明自己的身份，但不是所有房东都会愿意出示证明的。那么这种时候，你就要小心租房骗局了。如果是假扮房东来骗取租金/定金的骗子，通常会要求租客提前支付不合理的定金/租金，且在谈话中会尽可能避免展示房屋。因为房东出租是个人行为，你所支付的定金是直接打给房东的个人账户，即使你能证明这笔钱用于租房定金，如果被对方跑了也很难追回。还有比较常见案例是，房东在入住前拒绝交房，也同意全额退还定金，但此时租客也很难在短时间内找到价格合适的房子了。
如果是房东的经纪将房子挂在租房网站或软件上，此时你也可以要求对方证明自己地产经纪的身份（在安省，注册的地产经纪都会有RECO LICENSE，可以在RECO网站上查到）。这种情况下，定金就不是付给房东个人了，而是要付到房东经纪的地产公司的trust account。当交易失败，双方同意退还定金，或任何突发状况导致的无法交房时，定金将全数原路退回。在这种情况下，持双方签名的租房合约，双方都必须履行各自的义务确保正常交房，除非双方同意作废合约。
这里列出几个比较常见的找房网站与软件，给大家参考：
Realtor.ca： 官方出品的找房软件，与mls网站信息同步，能直接联系到房东经纪。
Real Master 房大师：越来越多的人开始使用房大师，既会有mls上的信息，也会有经纪或房东发的暗盘信息。
Facebook：没想到吧，脸书上也会有很多租房信息，直接搜Facebook Marketplace Rental就可以看到很多信息了。
Yorkbbs 约克论坛：没错是一个中文论坛，大部分是房东直租，房东基本也都是中国人。
51.ca：和约克论坛类似的中文论坛。
通过地产经纪：
很多刚来加拿大的小伙伴会有一个误区，就是照地产经纪租房要付相应的“中介费”。其实不然。在安省，地产经纪的费用通常是由房东方支付的。当然啦也会有例外，少数没有上mls的租盘或是一些特殊情况下，房东不支付租客经纪的费用，都是会提前告知的。
另一个误区是，有些租客认为直接找房东经纪的话，房东会因为少支付一般的费用而降低租金。然而事实上，除非房东直租，在房东有经纪的情况下，无论租客有没有自己的经纪，房东都要支付一样的佣金（如果有租客经纪，则两人平分）。这种情况对于抢offer或许会有帮助，但是正常情况下，房东的经纪首要任务是保护自己的客人--------房东。那么在草拟租房合同时，就会有一定的偏向性。
通常，地产经纪是从以下几种渠道去找房源的：
mls网站：通过经纪出租的物业都会将具体信息挂在mls网站上，经纪们可以轻易查。这种房源就不存在谁比谁的多了，因为网站的内容是所有在当地注册的经纪共享的。
公司内部：一些不方便挂在mls网站上的房子（暗盘），或是还没有上mls的房子，经纪通常会在自己公司内部宣传，如果同事们有适合的客人则可以在不上mls的情况下达成租房协议。
公司外部人际网络：地产经纪之间不是只有竞争关系，很多不同公司的经纪之间维持着良好的关系，在有暗盘的时候就可以更好的宣传。
当经纪找好房后，就可以约看房了。找经纪的好处之一就是可以看不同房东的房子。通常经纪会接送（当然也可以要求自己开车），一次可以看很多间。这项服务也是经纪本职工作之一，不需要额外付费的喔。如果你遇到收费看房的经纪，或者无论如何都要你付经纪费的经纪，就要考虑是否换个经纪了。
当然啦，无论租房还是买房，都要找一个契合的经纪。好的经纪可以根据客人的需求找到最合适的房子，提供高效率的服务，也能在经济上提供最好的建议。选择一个认真负责，又有能力的经纪也是不是一件容易的事。如果对这个话题感兴趣，可以去看我另一篇关于面试经纪的指南。
租房流程① - 我该什么时候开始找房？
那么知道了自己要找什么样的房子，也确定了找房子的方法，什么时候应该开始找房呢？
在安省，租客要提前六十天通知房东是否续租，房东知道现任租客要离开后就会即刻着手将房子放租。所以通常提前六十天开始就会有房源可看。但是现实生活中，不是所有的租客都会配合房东找新租客，也不是所有房东都愿意在现任租客还在的情况下就让人看房的。部分房东更倾向于现任租客搬家后，打扫完房子再挂出来，以求租一个好价钱。因此我们能在市场上看到很多空着的房屋，是随时准备好入住的。我会建议租客从入住日前的一个半月开始找房子，如果是第一次租房，也会在看的过程中更清楚自己想要的房屋类型，或者位置，再做调整。
需要注意的是，并不是listing上说哪天可以入住就必须哪天入住的。如果房子是空的，那么随时可以入住。如果有租客，那么从现任租客租期结束后的任何一天都是可以入住的。这里并没有从1号起租的说法，只是有时候为了好算房租，大家会更倾向于1号或15号起租。房东更希望房子空置的时间缩短，因为空房子是不会带来任何收入的。在租房旺季抢offer的时候，入住时间越近的offer也会越有竞争力。
租房流程② - 我需要准备什么文件？
如果是自己找房子，那么房东通常会要求查看你的身份证件（驾照、护照等），签证、有时还有雇主信/在读证明等。那就根据房东的要求，需要什么就提供什么。
如果是通过地产经纪找房，通常会有一个所需文件清单：
驾照/护照/pr卡
visa （如果不是pr/citizen）
study permit/working permit（如果不是pr/citizen）
school letter/employment letter
recent three pay stubs （工作党）
Equifax Credit Check
Bank Statement
(Toronto) 410 Rental Application
证件很好理解，是为了确认租客身份的。很多年龄小的租客还没来得及考驾照，用护照也是可以的。如果是有本地身份的租客，需要pr卡或者加拿大护照来证明自己的本地身份。如果是没有本地身份的人，需要用签证证明自己在加拿大的合法居留时间。比如学签少于一年的，房东会担心租客住不满一年就要走。当然并不是说签证不满一年就租不到房，如果能证明自己会住满一年，比如使用在读证明等，也可以打消房东的顾虑。
school letter/employment letter可以证明租客在这里的身份，也可以证明需要住的时长，比如还有一年半毕业的学生基本上就会住够一年半了。如果申请租房的时候已经有了下一年的课表，最好附上。成绩好的同学还可以附上之前的成绩单，会很加分。
如果是工作党，除了在职证明还会需要至少最近三期的工资单，来证明真的是在这个公司工作的。有时候造假太猖狂，房东还会要求查看bank statement的进账流水来证明工作的真实性。千万别觉得房东事儿多，毕竟现在骗租的很多，有些房东宁可空着房子也不想租给有赖租风险的租客。
信用报告有很多地方都提供，甚至一些银行也为自己的客人提供基础的信用报告。但是因为评分标准和报告详细程度的问题，大部分的房东经纪更认可Equifax。其实自己做Equifax的信用调查是免费且不扣信用分的哟！如果担心被查太多次影响信用，可以自己来做信用报告，Equifax现在可以免费下载完整版报告，直接发给自己的经纪即可。
最后就是一定要填的Rental Application了。填写的方法可以参照下面的sample。
很多人问可不可以不填这个，可不可以不填那个。其实除了姓名、出生年月日和签名，可以什么都不填。但是信息越详细，意味着你的信息越可靠，身份越可信，也会增加房东对你的好感。工作信息可以用来验证你的收入，而之前的住址能够证明你居住的稳定性。如果前任房东同意接电话做你的reference，那么租到房子的概率会大大增加。另外如果房东坚持要由房东经纪做信用调查，这个表格必将会用到。当然这种时候房东必须提前告知租客，并且征得租客同意。
租房流程③ - 签署租约
找好合适的房子，就可以下offer了。通常offer是由租客的经纪来准备的，有时候房东的经纪会要求用一些特别的条款来保护房东，如果没有特别要求，租客经纪就可以用自己常用的条款了。offer会有一个有效期，在时效内房东可以接受、拒绝、或修改offer（比如价格、入住时间等）。当双方意见达成一致，签署offer之后，offer正式生效，同时意味着定金将在一个工作日内送到房东经纪的地产公司。这里要注意，没有收到定金时，房东方往往不完全承认租约。租客要尽早去给定金，让offer变成firm agreement。给定金的方式有很多，Bank Draft、Direct Deposit，或者Wire Transfer，根据租客的情况选择最方便的一种形式就好。
给完定金也不是就万事大吉了，租客要做的事情还有很多。如果住的是包所有utility的房子，这时候只需要购买租客责任险就好了。如果是不包utility，或者不包某一项utility，租客则需要开通这些需要自费的utility账户。这些事情是要在交房前完成的，以免临时生事。租客经纪应该再定金给完后尽早和房东确认提供utility service的公司，开设账户。同时，租客也要联系保险经纪购买租客责任险。在交房前，utility账户的开通和租客责任险的购买凭证都要给到房东，才能保证顺利交接。
根据安省的规定，租客与房东必须签署安省标准租约（Ontario Residential Tenancy Agreement - Standard Form of Lease）。
这份文件应由房东方准备并在租期开始前给租客签署，有时租客经纪会在准备offer的时候顺便将这份文件准备好。如果租的是有管理处的房子，通常租客要先跟管理处注册，大部分的管理处都会要求提供这份文件以证明租赁。这份租约非常重要，无论是房东直租还是找地产经纪租房，都是必须要签署的文件。后面我们会详细讲这份文件。
如果租的是公寓，搬家具是需要预约电梯的。在租客注册后就可以联系管理处来做相应的预约了。每个大楼的规定都不相同，建议注册完之后租客自己联系管理处，以便更好的安排搬家与家居运送。
房屋交接 - 怎么跟房东拿钥匙？我还需要准备什么吗？
签完必要的合约，给了定金，开了账户，买了家具... 终于到了交接这一天，但先别忙着激动，有些事一定要在交接的这天做好！
除了事先给的定金，租房时往往往往会有一个钥匙押金。按省规定钥匙押金不可以高过钥匙的成本价，通常一套钥匙在$100 - $300之间，具体要看钥匙的数量、种类等。通常钥匙押金都是以支票形式支付的，如果没有支票也可以用Bank Draft, Certified Cheque等。现金支付也不是不可以，但是不推荐。任何费用的缴纳都是不推荐现金的，现金交易很难证明，以免造成未来不必要的麻烦。除此以外，如果事先说好要支付额外的租金，或其他费用，也是一样的要提前准备好。需要注意的是，银行周日不开门，周日交房的话，一定要提前准备好支票。
双方通常会在租的房子见面，确认好钥匙和支票的数额后，建议签署一份钥匙押金收据（Key Deposit Receipt），通常房东经纪会准备，如果没有租客也可以自己准备一份。收据要保存到退租，续租时不需要重新签署，一定要保存好。
签好钥匙押金收据后，有些房东/房东经纪就要离开了。这时候租客和租客经纪先别急着走，花半个小时的时间检查一下房子，可以更好地保护自己的利益。 首先可以将所有电器运行一遍，包括但不限于洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、吸油烟机、炉子（电磁炉/火炉），最重要的是烤箱。很多人会忽略烤箱，也很少使用，如果入住几个月后才发现烤箱损坏，难以证明其在入住前的状况，租客要承担一定的维修费用，很不划算。因此，不要怕麻烦，一定要在入住当日检查好所有电器的状况。灯也要都检查一遍，虽然灯泡通常是由租客更换，但也要让房东知道入住时的状况。还有水管的出水、下水、花洒等。在检查的时候如果发现问题，一定要拍照录像，并尽快发给房东/房东经纪。除此以外，租客/租客经纪还应该将整栋房屋的墙、地板、窗帘等物品拍一个视频，证明入住时的损耗状况，在退租时如果被要求赔偿或修缮，可以拿出证据。通常退租时我也会建议客人拍这样的视频，来证明自己没有破坏房屋（正常损耗不计）。
之后，就是要检查钥匙了。租客应该将所有钥匙检查一遍，包括并不限于房间钥匙、车库门钥匙/遥控、大厅门禁卡、储物间钥匙、储物柜钥匙、信箱钥匙等。如果房东提供了不止一套钥匙，则每一把都应该检查，确认无误。并确认车位与储物柜的位置，无论使用与否这些都应该在交接时查看清楚。有些房东经纪会一起做上述检查，并带租客寻找车位与储物柜，但并不是全部经纪都会做这些，租客自己也要要清楚交接时应该做的事。
除此以外，还要注意尽量不要约交房日当天的服务，比如搬家或者网络安装。有些房东会提前给钥匙，但不是所有房东都会这么做，甚至有些房东会起租日的下午才给钥匙。交接的时间通常双方商量，但是我们无法要求起租日前拿钥匙。因此约当天的服务是十分冒险的。除非一早确定要拿钥匙的时间，但通常是交接的那周才会开始约时间。租客应该合理安排好时间，以免出现不必要的麻烦。还有一点要注意的是，当现在租的房子的退租日是31号时，意味着当日晚上之前要退还钥匙。有些租客认为自己现在的房子31号退租，新的房子1号起租就无缝衔接了，事实上要同一天退租/入住才能无缝衔接。加上搬家时的各种时间差，上一个房子退租前至少两天起租下一个房子，留出搬家的时间。
租房子并不是一个简单的过程，甚至租房合约比买房合约要长得多。租客应该清楚自己的权利与义务，并在适当的时候提出自己的合理要求，确保自己的利益不受到侵犯。房东不是大爷，租客不需要对其无理要求低声下气。
另外，按时交租、保持房屋的整洁，既是对房东负责，也是对自己负责。总是逾期交租，再租下一个房子的时候很有可能会被拒租。现任房东的正面评价是租客最最好的竞争力。毕竟不是所有房东/房东经纪都只看房租和预付。
最后，祝大家都能很快找到心仪的房子，安家落户。
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